有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，对于提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道、合理扩大有效投资以及降低政府债务风险、降低企业负债水平等具有重要意义。

近日，国家发展改革委公布24个盘活存量资产扩大有效投资典型案例。北京市西城区新动力金融科技中心改造升级、平谷区联东集团盘活闲置土地资产、普洛斯仓储物流园区REITs、亦庄控股生物医药产业园区资产支持专项计划等4个项目入选并获全国推广。

本期“盘点2022”专栏，让我们换个角度看项目，一起了解“激”活存量资产的新路径吧~

西城区新动力金融科技中心改造升级项目

项目盘活的存量资产为原北京动物园服装批发市场——四达大厦，总建筑面积约9.5万平方米。该大厦2004年建成并投入使用，原主导产业以服装贸易批发为主。但过往的商业环境与形象已不符合首都经济社会发展需求，难以满足城市居民对就业与居住环境的需要。

2015年以来，项目采用先疏解、后引进的方式，将大厦升级改造为新动力金融科技中心。如今的新动力金融科技中心已然成为集合金融科技产业承载空间、专业服务展示平台、智慧楼宇示范基地和城市交通转换枢纽中心等功能的“新一代智慧城市综合体”。

在这一过程中，项目深挖存量空间潜力，引入高精尖企业和产业要素，同时突破传统项目以地产开发为主体思路的城市更新模式，探索创新的“基金+城市更新”轻资产受托经营合作模式，通过资产所有权与资产经营权分离，盘活存量空间资源，实现产业转型升级，走出一条以低效楼宇改造提升为抓手加快推进城市有机更新的新路径。

平谷区联东集团盘活土地资产项目

项目盘活的存量资产为北京平谷区兴谷开发区内一宗闲置多年的工业用地。2021年1月，联东集团通过司法拍卖方式获得该块土地并明确产业招商方向，项目规划建筑面积约9万平方米，目前项目一期正在建设中。

该项目通过多种方式成功盘活土地资产——

降低盘活成本

企业与政府积极沟通，通过保留工业用地性质降低投资运营成本、明确税费主体、维护合法权益、多部门联动出台配套方案提供政策支撑等方式，降低盘活成本，提升社会资本参与积极性。

构建产业创新服务体系

充分利用联东集团在战略新兴产业导入、园区运营、企业加速等方面的专业优势，构建创新、创业、创造的服务平台，扶持企业初创、加速和发展，提升区域产业综合实力。

打造多功能的产业综合体

通过打造具备生产、研发、产品试验、产品展示区等多功能的产业综合体，将为平谷区引进高新技术企业20至30家。

普洛斯物流园区REITs项目案例

项目盘活的基础设施资产为7个仓储物流园，分布于京津冀、长三角、大湾区的核心集散地，地理位置优越，建筑面积合计约70.5万平方米。

普洛斯作为以仓储物流、数据中心、新能源为主营业务的基础设施投资及管理公司，对资金的使用效率、循环模式、规模及成本有着极高的要求，需要将其盘活以释放沉淀资金投资于新项目，从而实现资金更加高效的配置。

2021年6月，项目通过在上海证券交易所发行基础设施REITs，首次发行实际募集金额58.35亿元，成功盘活存量资产。

在首批基础设施REITs试点中，项目具有以下特点——

市场化程度高。项目在首批基础设施REITs试点项目中具有基础资产多、运营市场化程度高的特点，可作为未来产权类项目发行基础设施REITs的重要参考。

原始权益人是首批基础设施REITs试点项目中的唯一一家外资企业。项目公司大部分为外商独资企业持有，涉及跨境重组安排，交易过程相对复杂且专业，为国际企业在国内发行基础设施REITs、助力盘活存量资产提供了良好借鉴。

亦庄控股生物医药产业园区资产支持专项计划项目

项目盘活资产为北京亦庄生物医药产业园。园区位于北京经济技术开发区路东区，总建筑面积16.3万平方米，是开发区生物医药公共服务平台的重要载体。

2021年2月，项目公开发行商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS），采用储架方式发行，储架规模30亿元，期限20年，撬动近50亿元的新增有效投资，成功盘活存量资产。

与传统的金融产品相比，项目具有以下特点——

▶ 通过多元化增信方式增加产品安全性

通过物业运营收入质押担保、超额现金流覆盖、标的物业抵押、发行人提供差额支付承诺等多种方式为产品进行增信，提升产品安全性、确保本息及时足额兑付。

▶ 通过回售选择权安排增加投资灵活性

采用“3+3+3+3+3+3+2”年的期限设置，存续期内每三年设置开放期，开放期内允许投资人回售资产支持证券份额，增加了投资人回收资金的灵活性，保障投资人利益。

以“存量”换“增量”，让存量资产“活”起来。下一步，北京市发改委将持续落实国家关于盘活存量资产的相关部署，加大配套政策支持力度，充分发挥典型案例引导带动作用，创新探索盘活存量资产的多样化路径，精准有力抓好项目实施，进一步抓好抓实盘活存量资产工作，为扩大有效投资、稳定经济增长作出积极贡献。